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不動産を所有していると毎年支払う固定資産税と都市計画税。「毎年送られてくる納税通知書の金額は正しいの？」「計算方法がよくわからない」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。実は、これらの税金の計算方法は意外とシンプルで、基本的な仕組みを理解すれば自分でも概算できます。この記事では、固定資産税・都市計画税の具体的な計算手順から軽減措置まで、わかりやすく解説します。
結論：固定資産税・都市計画税の計算式は意外とシンプルです
**固定資産税・都市計画税の基本計算式は「課税標準額×税率」**という非常にシンプルな構造になっています。多くの方が複雑だと感じる理由は、土地と建物それぞれに軽減措置が適用されるためです。
たとえば、課税標準額が1,000万円で固定資産税率が1.4％の場合、固定資産税は14万円となります。都市計画税についても同様に、課税標準額に0.3％程度の税率をかけて計算します。
重要なのは課税標準額の算出方法です。これは固定資産税評価額と必ずしも同じではなく、住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置などにより減額されることがあります。この仕組みを理解することで、なぜその税額になるのかが明確になります。
計算の前に！納税通知書の「課税明細書」で3つの数字を確認しよう
計算を始める前に、毎年4月頃に送付される納税通知書に同封されている「課税明細書」を手元に用意してください。この書類には税額計算に必要な3つの重要な数値が記載されています。
①土地・建物の価値を示す「固定資産税評価額」
固定資産税評価額は、市町村が不動産の価値を評価した金額で、3年に一度見直されます。この評価額は時価の約70％程度に設定されており、土地と建物それぞれに設定されています。
たとえば、時価3,000万円の土地であれば、固定資産税評価額は約2,100万円程度になります。この評価額が税額計算のベースとなりますが、実際の課税標準額は軽減措置により異なる場合があります。
②税額計算のもとになる「課税標準額」
課税標準額は、実際に税率をかける金額で、固定資産税評価額から各種軽減措置を適用した後の金額です。住宅用地の場合、200㎡以下の部分は評価額の6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減されます。
具体的には、200㎡の住宅用地で固定資産税評価額が1,200万円の場合、課税標準額は200万円（1,200万円÷6）となります。この大幅な軽減措置により、実際の税負担は評価額から想像するよりもかなり軽くなることが多いです。
③お住まいの市町村が定める「税率」
税率は市町村が条例で定める数値で、固定資産税は標準税率が1.4％、都市計画税は制限税率が0.3％以下とされています。多くの自治体では標準税率を採用していますが、財政状況により異なる税率を設定している場合もあります。
【4ステップで簡単】戸建ての固定資産税・都市計画税をシミュレーション
実際の戸建て住宅を例に、4つのステップで税額を計算してみましょう。土地200㎡、建物120㎡の一般的な戸建て住宅で、土地の固定資産税評価額1,200万円、建物の固定資産税評価額800万円と仮定します。
Step1：土地の課税標準額を計算する【ここが節税の最重要ポイント！】
住宅用地の特例により、200㎡以下の小規模住宅用地は評価額の6分の1に軽減されます。この特例は固定資産税・都市計画税の両方に適用される最も大きな軽減措置です。
計算例：固定資産税評価額1,200万円÷6＝200万円（課税標準額）
この特例により、土地の税負担は大幅に軽減されます。ただし、住宅が建っていることが条件のため、建物を取り壊すと特例が適用されなくなり税額が急増することに注意が必要です。
Step2：建物の課税標準額を計算する
建物については、新築住宅の軽減措置が適用される場合を除き、固定資産税評価額がそのまま課税標準額となります。新築から3年間（長期優良住宅は5年間）は、120㎡相当分まで固定資産税が2分の1に軽減されます。
一般住宅（築4年以上）の場合：固定資産税評価額800万円＝課税標準額800万円
建物は経年により評価額が下がるため、築年数が古くなるほど税額は減少していきます。木造住宅の場合、約20年で評価額は新築時の約20％程度まで下がります。
Step3：固定資産税の税額を算出する
各課税標準額に固定資産税率1.4％をかけて計算します。
- 土地：200万円×1.4％＝2.8万円
- 建物：800万円×1.4％＝11.2万円
- 合計：14万円
Step4：都市計画税の税額を算出する
都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課税され、税率は0.3％以下で各自治体が設定します。
- 土地：200万円×0.3％＝0.6万円
- 建物：800万円×0.3％＝2.4万円
- 合計：3万円
年間の総税額は17万円となります。
なぜ2つ払うの？固定資産税と都市計画税の目的と違いを解説
固定資産税は市町村の一般財源として使われる基幹税で、すべての固定資産に課税されます。一方、都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てる目的税として、市街化区域内の土地・建物のみに課税されます。
たとえば、固定資産税は学校や道路などの一般的な行政サービスに使われますが、都市計画税は公園整備や下水道工事など、都市機能向上のための特定事業に使われます。
このため、市街化調整区域や都市計画区域外の不動産には都市計画税は課税されません。同じ不動産でも立地により税負担が異なる理由がここにあります。税率についても、固定資産税は1.4％が標準的ですが、都市計画税は0.3％以下と低く設定されています。
マンションの場合の計算方法は？戸建てとの違いも紹介
マンションの場合も基本的な計算方法は戸建てと同じですが、土地については専有面積の割合で按分した部分のみが課税対象となります。建物についても、専有部分のみが各区分所有者の課税対象です。
たとえば、総戸数100戸のマンションで専有面積が70㎡の場合、敷地全体の70㎡÷総専有面積に相当する土地部分が課税対象となります。マンションの土地部分は一戸あたりの面積が小さくなるため、住宅用地の特例により大幅に軽減されることが多いです。
共用部分（エントランスや廊下など）については管理組合が一括して課税され、管理費として各区分所有者が負担します。
固定資産税・都市計画税の計算に関するよくある質問
Q. 税金が安くなる「軽減措置」について詳しく教えてください
住宅用地の特例と新築住宅の軽減措置が主な軽減制度です。住宅用地の特例では、200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。200㎡を超える部分は、それぞれ3分の1、3分の2に軽減されます。
新築住宅については、一般住宅は3年間、長期優良住宅は5年間、120㎡相当分まで固定資産税が2分の1に軽減されます。ただし、都市計画税には新築軽減措置はありません。
その他にも、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修を行った場合の軽減措置もあります。これらの改修を行う際は、事前に市町村に申請することで税額軽減を受けられる場合があります。
Q. 新築の建物に対する軽減措置はありますか？
新築住宅には3年間（長期優良住宅は5年間）の固定資産税軽減措置があります。床面積120㎡相当分まで、固定資産税額が2分の1に軽減される制度です。
適用条件は以下の通りです：
- 専用住宅または併用住宅（居住部分が2分の1以上）
- 床面積が50㎡以上280㎡以下
たとえば、新築建物の固定資産税が年額15万円の場合、軽減期間中は7.5万円となります。この軽減措置は自動的に適用されるため、特別な申請は不要です。ただし、都市計画税には新築軽減措置がないため注意が必要です。
Q. 計算が合わない、不明な点がある場合はどこに聞けばいいですか？
**税額の計算や評価に関する疑問は、不動産所在地の市町村の固定資産税課（資産税課）**に問い合わせてください。納税通知書に記載されている課税明細の内容について、詳しく説明を受けることができます。
問い合わせの際は、納税通知書と本人確認書類を持参してください。評価額の根拠や軽減措置の適用状況、計算過程について具体的に確認できます。また、固定資産税台帳の閲覧や、類似物件との比較資料の提供を求めることも可能です。
評価額に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会への審査申出制度もあります。納税通知書受領後3か月以内に申し出ることで、第三者機関による審査を受けられます。
まとめ：計算方法を正しく理解して、納税額に納得しよう
固定資産税・都市計画税の計算は「課税標準額×税率」というシンプルな仕組みです。重要なのは住宅用地の特例により土地の税負担が大幅に軽減されること、そして新築住宅には一定期間の軽減措置があることを理解することです。
毎年の納税通知書を受け取った際は、課税明細書の数値を確認し、軽減措置が適切に適用されているかチェックしてみてください。不明な点があれば市町村の担当課に問い合わせることで、より詳しい説明を受けられます。正しい知識を身につけることで、安心して納税できるでしょう。
